{"id":5102,"date":"2025-06-26T17:28:45","date_gmt":"2025-06-26T17:28:45","guid":{"rendered":"https:\/\/anbc.org.br\/?p=5102"},"modified":"2025-07-01T17:38:24","modified_gmt":"2025-07-01T17:38:24","slug":"gestao-de-riscos-na-locacao-garantida","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/anbc.org.br\/es\/gestao-de-riscos-na-locacao-garantida\/","title":{"rendered":"Gesti\u00f3n del riesgo en el arrendamiento garantizado"},"content":{"rendered":"

Fuente: https:\/\/imobireport.com.br\/<\/a> – Por: Caio Belazzi<\/span><\/p>\n

Gest\u00e3o de riscos na loca\u00e7\u00e3o garantida: por que as garantidoras est\u00e3o falhando com as imobili\u00e1rias?<\/h3>\n

Nos \u00faltimos anos, o mercado de aluguel cresceu, sofisticou-se e tornou-se cada vez mais complexo. A demanda disparou, a inadimpl\u00eancia tornou-se mais complexa e o papel das garantidoras \u2014 que deveriam proteger imobili\u00e1rias e propriet\u00e1rios \u2014 passou a ser amplamente questionado.<\/p>\n

Cresci em uma cidade do interior paulista com apenas 45 mil habitantes. Lembro bem: por l\u00e1, todas as imobili\u00e1rias pagavam o aluguel ao propriet\u00e1rio, mesmo que o inquilino atrasasse. Era simples. O risco era local, previs\u00edvel e, de certo modo, pessoal. Hoje, esse cen\u00e1rio mudou radicalmente.<\/p>\n

As garantias de aluguel deixaram de ser apenas um compromisso de palavra entre imobili\u00e1ria e propriet\u00e1rio. Tornaram-se produtos financeiros, vendidos com a promessa de prote\u00e7\u00e3o total \u2014 mas que, na pr\u00e1tica, nem sempre entregam o que prometem.<\/p>\n

Neste artigo, analiso como a transforma\u00e7\u00e3o do mercado de loca\u00e7\u00e3o exp\u00f4s as fragilidades dos modelos atuais de garantia. Vamos explorar os dados, o comportamento do risco e entender por que tantas garantidoras est\u00e3o falhando \u2014 e o que isso significa para as imobili\u00e1rias que dependem delas.<\/p>\n

Crescimento do aluguel: a base do novo risco<\/h3>\n

Nas \u00faltimas duas d\u00e9cadas, o mercado de loca\u00e7\u00e3o residencial passou por uma transforma\u00e7\u00e3o silenciosa, por\u00e9m profunda. Em 2000, o aluguel representava apenas 14,22% dos domic\u00edlios ocupados no Brasil. Eram cerca de 6,4 milh\u00f5es de moradias alugadas, segundo dados do Censo do IBGE.<\/p>\n

De l\u00e1 para c\u00e1, a propor\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis alugados cresceu de forma expressiva e num ritmo superior ao crescimento do total de domic\u00edlios no pa\u00eds. Entre 2000 e 2010, enquanto o n\u00famero de domic\u00edlios brasileiros cresceu a uma taxa composta de 2,23% ao ano, os domic\u00edlios alugados avan\u00e7aram a uma taxa composta de 5,07%. Entre 2010 e 2022, os domic\u00edlios cresceram 2,50% ao ano, enquanto os alugados avan\u00e7aram 3,63% (com base na m\u00e9trica Compound Annual Growth Rate).<\/p>\n

O efeito acumulado desse crescimento \u00e9 significativo. Segundo o Censo de 2022, o Brasil superou a marca de 16 milh\u00f5es de domic\u00edlios alugados. Considerando todo o per\u00edodo de 2000 a 2022, o aluguel avan\u00e7ou a uma taxa de crescimento cont\u00ednuo de 4,19% ao ano.<\/p>\n

Esse avan\u00e7o quantitativo n\u00e3o \u00e9 apenas um dado estat\u00edstico \u2014 ele altera, de forma estrutural, a natureza do risco no setor. Quanto maior o n\u00famero de contratos, maior a exposi\u00e7\u00e3o a fatores como comportamento financeiro das fam\u00edlias, informalidade, instabilidade econ\u00f4mica e novas din\u00e2micas do trabalho. O aluguel deixou de ser um arranjo marginal e passou a ocupar uma posi\u00e7\u00e3o central na estrutura de moradia do brasileiro. Com isso, o risco de inadimpl\u00eancia tornou-se mais recorrente, mais variado e, sobretudo, mais complexo.<\/p>\n

Mudan\u00e7a no perfil de risco<\/h4>\n

O crescimento do mercado de loca\u00e7\u00e3o, as r\u00e1pidas transforma\u00e7\u00f5es no mercado de trabalho e a populariza\u00e7\u00e3o de novas formas de garantia mudaram drasticamente o perfil de risco da loca\u00e7\u00e3o nos \u00faltimos 20 anos. Alugar um im\u00f3vel sempre envolveu riscos \u2014 principalmente inadimpl\u00eancia e danos ao patrim\u00f4nio \u2014 e isso permanece verdadeiro. O que mudou foi a natureza desses riscos.<\/p>\n

Seguradoras e garantidoras contribu\u00edram para democratizar o acesso \u00e0 moradia, o que \u00e9 extremamente positivo. No entanto, o perfil de risco evoluiu mais r\u00e1pido do que a capacidade de adapta\u00e7\u00e3o das ferramentas tradicionais de an\u00e1lise. Como resultado, muitas garantidoras, seguradoras e at\u00e9 mesmo imobili\u00e1rias enfrentam desequil\u00edbrios operacionais que levaram a preju\u00edzos recorrentes.<\/p>\n

Um dos fatores centrais dessa transforma\u00e7\u00e3o \u00e9 o acesso ao cr\u00e9dito no Brasil. Historicamente, o pa\u00eds sempre teve baixa penetra\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito, especialmente entre pessoas f\u00edsicas. Essa realidade, no entanto, mudou de forma expressiva nas \u00faltimas duas d\u00e9cadas. Segundo dados do Banco Central, apurados pela Associa\u00e7\u00e3o Nacional dos Bureaus de Cr\u00e9dito, a rela\u00e7\u00e3o entre cr\u00e9dito e PIB era de 25% em 2005. Em dezembro de 2024, esse \u00edndice j\u00e1 havia saltado para 54,4%.<\/p>\n

Outro fator relevante \u00e9 a informalidade. Apesar dos avan\u00e7os em qualifica\u00e7\u00e3o e renda m\u00e9dia, cerca de 40 milh\u00f5es de brasileiros ainda atuam em condi\u00e7\u00f5es informais, o que representa 42,1% da popula\u00e7\u00e3o ocupada, segundo estudo do IPEA.<\/p>\n

Essas vari\u00e1veis \u2014 cr\u00e9dito em expans\u00e3o, informalidade persistente e din\u00e2mica de renda inst\u00e1vel \u2014 exigem novas abordagens para gest\u00e3o de risco. A an\u00e1lise superficial da ficha cadastral j\u00e1 n\u00e3o \u00e9 suficiente.<\/p>\n

O que garantidoras e seguradoras prometeram (e n\u00e3o entregaram)<\/h4>\n

A descontinuidade da QuintoCred no mercado de garantias reacendeu o debate sobre a responsabilidade das garantidoras e sua capacidade de gest\u00e3o de riscos. Imobili\u00e1rias, propriet\u00e1rios e inquilinos de todo o pa\u00eds foram afetados pela decis\u00e3o. Mas esse n\u00e3o foi um caso isolado. H\u00e1 diversos relatos p\u00fablicos de garantidoras que n\u00e3o est\u00e3o cumprindo seus compromissos com imobili\u00e1rias.<\/p>\n

Em mat\u00e9ria do UOL, assinada por Mariana Barbosa (04\/06\/2025), diversas garantidoras s\u00e3o citadas por enfrentar problemas graves de inadimpl\u00eancia e descumprimento contratual. Uma simples busca no Reclame Aqui ou em sistemas judiciais revela reclama\u00e7\u00f5es e processos movidos por imobili\u00e1rias por falta de pagamento.<\/p>\n

Um caso que apurei pessoalmente (processo n\u00ba 1008516-06.2024.8.26.0566) relata um preju\u00edzo de aproximadamente R$ 400 mil causado por uma garantidora que n\u00e3o honrou compromissos financeiros. Al\u00e9m disso, seguradoras importantes tamb\u00e9m encerraram suas opera\u00e7\u00f5es no mercado de fian\u00e7as, deixando o setor ainda mais exposto a incertezas.<\/p>\n

O que essas empresas prometeram \u2014 e n\u00e3o entregaram \u2014 foi, em ess\u00eancia, uma gest\u00e3o de riscos s\u00f3lida. A maior falha foi tratar a gest\u00e3o de risco como um processo pontual, restrito \u00e0 an\u00e1lise de cr\u00e9dito na entrada. Isso \u00e9 apenas o primeiro passo \u2014 e o mais trivial. A gest\u00e3o adequada exige acompanhamento mensal da carteira, reclassifica\u00e7\u00e3o de risco com base em comportamento e, acima de tudo, proje\u00e7\u00e3o de perdas esperadas e inesperadas.<\/p>\n

Esse tipo de abordagem est\u00e1 previsto na norma cont\u00e1bil IFRS 9, adotada internacionalmente ap\u00f3s a crise de 2008 e hoje refer\u00eancia obrigat\u00f3ria para institui\u00e7\u00f5es financeiras. As garantidoras deveriam consider\u00e1-la leitura de cabeceira.<\/p>\n

Outro sintoma da m\u00e1 gest\u00e3o s\u00e3o os pre\u00e7os irreais cobrados por algumas garantidoras para conquistar participa\u00e7\u00e3o de mercado. Gest\u00e3o de risco exige equil\u00edbrio entre precifica\u00e7\u00e3o e perdas. O pre\u00e7o precisa ser suficiente para cobrir as perdas esperadas \u2014 e ainda gerar margem. A precifica\u00e7\u00e3o artificialmente baixa pode atrair neg\u00f3cios no curto prazo, mas inevitavelmente colapsa no longo prazo.<\/p>\n

Por fim, \u00e9 inaceit\u00e1vel que empresas operando com esse n\u00edvel de risco n\u00e3o possuam reservas t\u00e9cnicas reais, em dinheiro, para enfrentar varia\u00e7\u00f5es inesperadas na inadimpl\u00eancia. Sem essas reservas, a opera\u00e7\u00e3o se torna insustent\u00e1vel.<\/p>\n

Conclus\u00e3o: como as imobili\u00e1rias devem se proteger<\/h4>\n

Diante de tantos riscos e falhas, minha recomenda\u00e7\u00e3o \u00e0s imobili\u00e1rias \u00e9 clara: sejam criteriosas na escolha de parceiros de garantia e seguro. Algumas a\u00e7\u00f5es simples podem ajudar a evitar grandes problemas:<\/p>\n

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  1. Pesquise no Reclame Aqui se h\u00e1 recorr\u00eancia de reclama\u00e7\u00f5es por falta de pagamento. Reincid\u00eancia \u00e9 sinal de gest\u00e3o de risco deficiente.<\/li>\n
  2. Verifique nos sistemas judiciais se h\u00e1 processos movidos por imobili\u00e1rias contra garantidoras. Leia o conte\u00fado para entender a gravidade.<\/li>\n
  3. Pergunte sobre as reservas t\u00e9cnicas. Questione o volume efetivamente aportado e a liquidez dispon\u00edvel em caso de inadimpl\u00eancia acima do previsto.<\/li>\n
  4. Desconfie de taxas muito baixas. Pre\u00e7o fora da realidade costuma indicar aus\u00eancia de an\u00e1lise t\u00e9cnica \u2014 e risco de quebra futura.<\/li>\n<\/ol>\n
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